家を売る不動産売却・マンション売却の必要知識!

初めて家を売るときはできるだけ高い金額で家を売りたいと思うものですが、家を少しでも高く売るためには、家を売却するときのポイントやコツ、注意点を知ることがとても大切です。

「家を売るStyle」では、家を高く売る方法や不動産業者の選び方、家を売るときの相場の調べ方、家を売るときにかかる費用、住宅ローン返済中に家を売る方法などを詳しく解説していますので、家を売るときに失敗や後悔をしないためにも、ぜひ当サイトをお役立てください。

家を売る時の家の査定は複数の不動産屋に依頼しよう!

家を売る時の家の査定

マンションや一戸建て、土地などを売却するときは、不動産業者(仲介業者)に売却物件の査定や仲介業務を依頼しますが、家を売るときに契約する不動産屋選びを間違えますと、最大数十万円~数百万円の損失と利益にかかわる可能性がありますので注意しましょう。

同じ物件でも、不動産屋によって査定額の算出条件や得意・不得意な分野が異なりますので、家を売るときの査定を一社の不動産屋に任せてしまいますと、他の不動産屋の見積もり査定と比較検討ができなくなりますので、提示された査定額が適正な相場価格なのか分からないまま、本来の相場価値よりも安い値段で家を売却してしまう恐れがあります。

複数の不動産屋に査定を依頼しますと、たとえ各不動産屋の査定額に上下10%ほど差がありましても、売却物件の相場価格がいくらか大体把握できますし、複数の不動産屋の中から査定額が高額の不動産屋を選ぶことができます。

そして、査定額を提示されたときに「なぜ、この査定額なのか?」と質問することで売り家のメリットとデメリットを知ることができますし、家の売却に関する知識や情報収集ができますので、不動産屋や買主と売買契約を結ぶときに、売主にとって有利な条件交渉や取引が可能になります。

また、駅の近くや人気物件、非常に安い売却価格でないかぎりは、家を売るまでにかかる時間が長期に渡ることもありますので、家を売るまでの間で付き合いが長くなる不動産屋選びは、査定額以外にも仲介業務を依頼する担当者選びが重要であり、悪質な担当者にあたって営業成績アップのために家の売却価格を相場価格よりも大幅に値下げさせられたりしないためにも、自分の希望に合う売却価格や広告活動で家を売り出してくれたり、家を売却するときの疑問や悩みなどの相談に応じてくれるような信頼できる担当者を選びましょう。

家を売る際の一括査定

複数の不動産屋から査定をとりたいときに、忙しくて時間がない場合やすぐに不動産の査定が欲しい場合は、売り家の情報や連絡先などの簡単な情報を入力するだけで複数の不動産屋から査定をとれる不動産の一括査定サイトが便利です。

不動産の一括査定サイトを利用しますと、全国に複数の店舗を展開している大手不動産屋だけではなく、中小や地域密着型の不動産屋など、多くの不動産屋から一括査定をとることができますので、簡単に査定額を比較検討することができます。 不動産の一括査定サイトは、大手企業の運営、無料で利用可能、全国エリア対象、不動産屋が多数登録しているなど、不動産の一括査定サイトによって特長やメリットがありますので、自分が利用しやすいと感じた不動産の一括査定サイトを選びましょう。

不動産の一括査定サイトを利用しまして複数の不動産屋から査定をとったあとは、訪問査定を依頼しまして家の売却価格を正確に把握しましょう。

訪問査定で家の売却価格を正確に知ることができますと、新居購入や引越し方法など、家を売ったあとの予定が立てられやすいですし、住宅ローン返済中の家を売るときは、家の売却価格から住宅ローンの返済にあてられる金額が計算できますので住宅ローンの返済計画を立てられます。

家を売るときに不動産屋と契約する方法

複数の不動産屋から査定をとりまして査定額や査定内容を比較したあとは、査定をとった不動産屋の中から家を売るための仲介業務を依頼する不動産屋を選定しますが、家を売るときに不動産屋と契約する方法は専任媒介契約一般媒介契約があります。

専任媒介契約は一社の不動産屋に家の売却・仲介を依頼する契約システムであり、専任媒介契約は一社の不動産屋が専任で家を売却しますので、家を売るための広告活動に力を入れてもらいやすいメリットがありますが、専任媒介契約は他の不動産屋に家の売却・仲介を依頼できないデメリットがあります。

一般媒介契約は複数の不動産屋に家の売却・仲介を依頼する契約システムであり、一般媒介契約は多数の不動産屋に家の売却広告を活動してもらえるメリットがありますが、不動産屋は家を売却したときの媒介手数料(仲介手数料・媒介報酬)で利益を得ています。

ライバル他社がいて確実に自社が媒介契約できる状況ではない案件と専任媒介契約のように確実に自社が媒介契約できる案件では、家を売るためのヤル気や考え方に差が出ても不思議はなく、一般媒介契約は専任媒介契約よりも家を売るための広告活動に差が出る可能性があるというデメリットがあります。

専任媒介契約と一般媒介契約では、それぞれにメリットとデメリットがありますので、家をすぐに売りたいときは専任媒介契約を締結しまして、駅の近くや人気地域の物件などを売るときは一般媒介契約を締結するなどしまして、売り出す建物や土地の状況によって、不動産屋と締結する契約システムを検討しましょう。

家を売るときは、不動産の一括査定サイトなどを利用しまして複数の不動産屋に査定をもらい、一社の不動産屋でとった査定だけで安易に仲介契約を確定することは避けまして、自分の要望に合う高額な査定額を提示した不動産屋と信頼できる担当者を選択しまして、売り家の状況にあった契約システムで不動産屋と媒介契約しますと、最終的に家を高く売ることが可能になります。

まずは、便利な不動産の一括査定サイトを利用しまして、複数の不動産屋から査定をもらいましょう。

近隣物件の相場価格を調べておこう!

家を売るときは、不動産屋(仲介業者)選びとともに、近隣物件の相場価格を調べることがとても重要です。

近隣物件の相場を知ることで、家の売値を適正価格に設定することができますし、不動産屋や買い手と値段交渉するときの目安になります。

近隣物件の相場を調べる方法は、家のポストに投函される住宅販売チラシや不動産屋の店舗に貼り出されているタウン住宅広告などがありますが、簡単に早く近隣物件の相場を調べる方法としてインターネットがオススメです。

インターネットを利用しまして、住宅情報サイトや不動産屋情報サイトから、売りたい家と同じ地域に売り出されている新築や中古一戸建て、土地などの価格を調べますと、近隣物件の相場を知ることができます。

一般的に、新築住宅は中古住宅よりも売値が高くなり、中古住宅が新築住宅よりも高く売れることは滅多にありませんので、新築住宅の価格は、自分が売り出す中古住宅の売却上限価格として参考になります。

また、近隣に売り出されている中古住宅の住宅環境や築年数、間取り、土地面積などを調べて相場価格を把握しておきますと家の売却価格を決めるときの目安になりますし、近隣物件の相場を知ることで不動産屋の査定額が適正価格であるか判断できるようになり、買主と値段交渉するときも適正価格を元に家の買取交渉に応じることができます。

特に、住宅ローン返済中の家を売るときは、近隣物件の相場から家の売却価格をおおよそ把握しますと住宅ローンの借金返済計画が立てやすくなりますので、新居購入や新しい住まいに引越しするときの資金など、必要なお金の計算がしやすくなります。

また、家を売りに出したあとも近隣の相場を把握しておきますと、ライバル物件の値下げや値上げなど、自分の家を売るために有利な情報を得られますので、近隣物件の相場価格を調べることは家を高く売るための重要なポイントです。

家を売るときの基礎知識を身につけよう

不動産売却Style!について

少しでも家を高く売るためには、家を売るときの基礎知識を持つことが大切です。

家を売るときの知識がないという理由で家の売却価格や売買条件を不動産屋に丸投げして任せてしまいますと、相場価格よりも安値で家を売られてしまう可能性がありますし、仲介業務を依頼する不動産屋選びや近隣物件の相場を調べるときなども、家を売るときの基礎知識を身につけていますとスムーズに進めることができます。

また、いくら優秀な不動産屋の担当者に仲介業務を依頼しましても、売主が家を売るときのコツを知っている場合と知らない場合では、家を高く売るチャンスが違ってきますので、ここでは、家を売るときのポイントやコツ、注意点など、家を売るときに必要な基礎知識をご紹介いたします。

水回りは綺麗にして好感度アップ

家を売りに出したときに、買主が見学を希望して売り家を訪問することがありますが、買主が内覧に訪れたときに売り家の印象を良く見せる方法としまして、トイレやキッチン、風呂場などの水回りを綺麗に掃除する手法があります。

いくら売却価格や立地条件が良い中古住宅でも、家の中の水回りがカビや黒ずみなどで汚れた状態ですと、買主の購入リストから外されてしまう恐れがあります。

中古住宅を購入したあとで中古住宅をリフォームしようと考えている買主もいますが、家を高く売りたいときや家を早く売りたいときは、トイレやキッチン、風呂場などの水回りを綺麗に掃除しまして、売り家の内覧に訪れた買主の好感度アップを狙いましょう。

家具の配置を工夫して部屋を広く見せる

売り家に住んだ状態で家を売りだすときは、内覧に訪れた買主へ売り家の印象を良くするために、ダイニングテーブルやソファ、タンスなど、家具の配置変えも大切なポイントです。

現在、売り家に自宅として住んでおり、売主にとって住みやすい家具配置だとしましても、内覧に訪れた買主にとって家具が多くて狭い家だと感じてしまいますと、家を売るチャンスを逃してしまいます。

1LDKや3LDK、6LDKでも家具の配置によって家の広さが変わって見えますので、買主に広い家だと印象づけるためにも、不要な家具を処分したり、家具の配置を工夫したりしまして、少しでも広い家であるように見せましょう。

長期販売も覚悟する

駅の近くや人気・稀少物件などではないかぎり、家を高く売るためには、家を売る期間が半年~1年以上などの長期に渡ることも覚悟しなければなりません。

家を早く売りたいときは、相場価格よりも安値で家を売りますと買い手がつきやすくなりますが、家の売却価格が下がってしまいますので損をすることになります。

少し損をしてもすぐにお金が必要なときや早く家を売って手放したいとき、建物査定が下がる前にできるだけ早く家を売りたいときなどは家を早く売るメリットがありますが、家を高く売りたいときは相場価格を維持したまま、家が売却するまで長期戦になることも視野に入れておきましょう。

価格交渉に応じる準備をしておく

家を売るときに、自分の希望額(最初の売却価格)で家を売却できれば大成功ですが、場合によっては買主と価格交渉することがあります。

買主と価格交渉するときに、「家を売ってやるんだ」というような横柄な態度で接したり、価格交渉をまったく受け付けない状態では、家を買ってくれるかもしれない買主を逃すことになるかもしれません。

相場価格よりも大幅な値下げ要求や住宅ローン返済にあてる売却価格を下回る場合は、相手の価格交渉に応じなくてもよいと思いますが、買主に価格交渉を提案されたときは一度落ち着いて考えることをオススメします。

最初に設定した売却価格の維持も場合によっては大切ですが、長い間、買い手がつかずに売れ残り続ける中古住宅も存在しますので、買主の価格交渉にまったく応じないまま、売れない中古住宅の仲間入りにならないためにも、買主の価格交渉はできるだけ応じる準備と柔軟性を持ちましょう。

買主の要望はできるだけ応える

買主が売主に交渉する内容は、売却価格以外にも、家の家具付きやドアや床、壁の修理、室内のクリーニングなどがあります。

家の売却価格によっては買主の要望を実施した方がスムーズに家を売ることができますので、無理な条件交渉でないかぎりは、できるだけ家を買う顧客の要望に応えるようにしましょう。

また、家を売却したあとで家の不具合が発見されますと買主とトラブルになる恐れがありますので、買主が売り家の内覧に訪れたときは、万一、ドアの立てつけや床の劣化などがありましても、すべての部屋を確認してもらいまして、事件があった事故物件などを売りに出す場合はきちんと説明しましょう。

家を売る時期を決めて準備する

家を売るときは、家を売るタイミングも重要なポイントになります。

家を購入する人の動機は、勤務先の変更や結婚、離婚、両親と一緒に住むようになったなど、家を購入する理由はさまざまですが、子供がいる家族や転勤の場合は、学校や仕事が始まる4月までに家を購入しようと考えますので、2月~3月は中古住宅の需要が高まり、家が高く売れやすい時期といえます。

2月~3月の間に家を売ろうと計画するときは、仲介業務を依頼する不動産屋選びや売り家のリフォーム・掃除などは2月~3月までに調整して済ませる必要がありますので、前年の11月頃には家を売るための準備を始めましょう。

家を売る理由から優先条件を決めよう

家を売る理由はさまざまですが、家を売る理由から家を売却するときの優先条件を決めることができます。

家を売却するときの優先条件を決めておきますと、仲介業務を依頼する不動産屋と家の売却方針について交渉するときに、自分の売りたい方針で家を売ることができます。

例にしますと、家を売る理由が住み替えや買い替えの場合は、新しい家を探したり引越しの予定と調整しながら家を売る方針になりますし、家を売る理由が失業や住宅ローン支払い不足などの金銭的な理由ですと、できるだけ早く家を売る方針になりますし、家を売る理由が相続であれば、長期間に渡ってもできるだけ高値で売る方針になります。

家を売る理由から優先条件を決めておきまして、不動産屋と家を売る方針を決めるときの判断材料にしましょう。

家を売るときの流れを把握しよう

家を売るまでの流れを把握していますと安心して家の売却準備に取りかかることができますので、ここでは家を売るときの流れをご紹介いたします。

家を売るときの流れは、1.家を売る基礎知識を持つ、2.近隣物件の相場を調べる、3.複数の不動産屋に査定をもらう、4.不動産屋と媒介契約を結ぶ、5.家の売却価格を決めて売り出す、6.買主の内覧を受けて条件交渉をする、7.買主と売買契約を結ぶ、8.手付金を受け取る、9.売り家を買主に引き渡す、となります。

家を売りたいと考え始めましたら、まずは家を売るために役立つ基礎知識を持つために、家を売るための情報サイトなどから家の売却に関する情報収集を始めましょう。

家を売る基礎知識を得たあとは、インターネットなどを利用して近隣物件の相場を調べ、自分が売りたい家の大体の相場価格を把握しまして、複数の不動産屋から査定をとりまして、相場価格に近い高値の査定額を提示した不動産屋と媒介契約を結びましょう。

不動産屋に仲介業務を依頼したあとは家の売却価格を決定しまして、売り家に見学者が訪れるのを待ちまして、買主が現れましたら価格交渉や条件交渉をしまして、自分が納得する売値や売買条件で家を売却しましょう。

家の売却が決まったあとは買主と売買契約を結びまして、手付金を受け取り、売り家を買主にスムーズに引き渡しましょう。

急いで売りたい気持ちがありましても、家を売るときの流れを把握していますと気持ちに余裕を持った状態で不動産屋や買主と条件交渉できますので、結果的に自分の希望に近い売値で家を売却する手助けとなります。

家を売るときの費用を知る

家を売るときは、媒介手数料や印紙税、引越し代金などのさまざまな費用がかかりますので、家を売る前に家の売却に支払う費用を把握しておきましょう。

家を売るときに必要な費用は、媒介手数料(仲介手数料・媒介報酬)、印紙税、引越し代金、抵当権抹消登記費用、司法書士報酬、譲渡所得税(所得税・住民税)があり、場合によっては相続登記などの各登記費用や繰り上げ返済手数料、契約条件によってはリフォーム代やクリーニング代などの費用がかかります。

不動産屋に支払う媒介手数料の上限額は、家の売却価格(200万円以下)×5%×所得税8%、家の売却価格(200万円超え~400万円まで)×4%+4万円×所得税8%、家の売却価格(400万円超え)×3%+6万円×所得税8%、という簡易計算で調べることができます。

例としまして、1,000万円の家を売却した場合は、1,000万円×3%+6万円×所得税8%となりますので、不動産屋に支払う媒介手数料の上限額は388,800円となります。

売りたい家の売却価格から媒介手数料の上限額を把握しておきますと、上限額以上の媒介手数料を請求するような悪質な不動産屋にだまされる心配がなくなります。

印紙税は売買契約書を作成したときに必要となる収入印紙代であり、抵当権抹消登記費用は住宅ローンを完済したときに抵当権抹消登記にかかる費用であり、自分で抵当権抹消登記を手続きする場合は1件1,000円ほど費用がかかりますが、司法書士に抵当権抹消登記を依頼する場合は司法書士報酬も含めた金額を請求されますので1万円ほど費用がかかります。

譲渡所得税は、家の売却価格から家の現在価値を引きまして売却利益があった場合に譲渡所得として所得税や住民税などの税金を支払わなければなりませんが、一戸建てのマイホームを売る場合は家の売却益が3,000万円まで控除されますので、譲渡所得税が不要なケースもあります。

引越し代金は、家を売ったあとに新しい住居へ移るときに必要となる部屋代や引越し費用であり、引越しのときに不要な家具や電化製品を処分するときは廃棄処分費用が別途かかります。

売り家の状況によっては相続登記費用や住宅ローンの繰り上げ返済手数料などがかかり、買主との契約条件によっては家のリフォーム代やクリーニング代などの費用がかかりますので、売り家の状況や契約条件によって支払う費用が変わることを知っておきましょう。

住宅ローンが残っている家を売却する方法

家を売るときに、住宅ローンが残っている家を売ることができるのか気になる人もいると思いますが、住宅ローンの返済中でも家を売却する方法があります。

住宅ローン返済中の家を売る方法の一つに一般売却があり、一般売却は諸経費を引いた家の売却価格と自己資金(貯金)で住宅ローンを一括完済できることが条件であり、計算式で表しますと、「家の売却価格+自己資金-住宅ローン=住宅ローン一括完済」となります。

家の売却価格と自己資金を足しても住宅ローンが完済できないときは、親族にお金を借りたり、カードローンやフリーローンなどを利用しまして、住宅ローン完済に必要な不足資金を集める方法があります。

一般売却は、家の売却が完了したときに住宅ローンを一括完済できることが条件ですが、家を売却しても住宅ローンを完済できないときは、住み替え(買い替え)ローンや任意売却、競売という方法で家を売ることができます。

住み替えローンは、新しい家を購入するときに組むローンと売り家の返済ローンを合算させて支払うローンであり、家を売却しても住宅ローンが完済できない場合でも家が売れるメリットがある反面、住宅ローンの返済額が増えることから住み替えローンの審査が厳しくなる点や住宅ローンの支払額が増えるデメリットがあります。

任意売却は、金銭的な理由から住宅ローンが返済できない状態で家を売りたいときに、保証会社や金融機関などの債権者と交渉しまして任意売却してもらう方法であり、競売よりも高値で家を売却しやすくなることから住宅ローンの返済額を減らせるメリットがある反面、債権者によっては任意売却を断わられてしまうことや任意売却することでブラックリスト入りになり、クレジットカードの新規申し込みや更新、携帯電話の契約などができなくなる可能性があります。

競売は、住宅ローンを返済できずに滞納し続けた場合に、債権者が裁判所に申し立てをしまして抵当権がついた家を強制的に競売にかけてしまう方法であり、任意売却よりも安い金額で家を買い叩かれてしまいますので、家が売れましても住宅ローンがあまり減らないデメリットがあります。

住宅ローン返済中の家を売る方法は一般売却や住み替えローン、任意売却、競売などがありますが、まずは一般売却で家を売却できるか検討しまして、一般売却が無理な場合に住み替えローンや任意売却なども視野に入れることをオススメします。

家を売る以外の選択肢も検討しよう

金銭的な理由から家を売りに出さなければならないときは、家を賃貸にして他人に貸すなど、家を売る以外の選択肢も考えてみましょう。

家を売る場合は、家を高く売るためのコツやポイントを押さえていますと家を高値で売ることもできるメリットがありますが、人気エリアの物件や家の売却価格が安値でないかぎり、家を売るまでには時間がかかりますし、必ずしも自分の希望額で家が売れる保証はありません。

家を賃貸にする場合は、毎月の家賃収入を得られるメリットがありますが、入居者がいなければ空室となりますので、家賃収入が見込めなくなります。

また、介護や住宅ローンの支払い苦などが理由で家の売却を検討している場合は、他人に家を売るのではなく、息子や娘に家を任意売却する「親子間売買」や夫婦間の「夫婦間売買」をしますと身内が家の所有者になりますので、これからも今までの家に住み続けることができます。

家を売るときは、家を売る以外の選択肢も一度考えてみますと、家を売る目的やメリットに気づくことができます。

家を売るまとめ

ここまで、家を売るためのコツやポイント、注意点など、少しでも家を高く売るために必要な情報をご紹介いたしました。

一生の内に家を売る機会はそう多くありませんが、家を売却するときは家の売り方によって最大数十万円~数百万円の損失や利益に関わりますので、仲介業務を依頼する不動産屋選びから近隣相場の調べ方、家を売りに出したときの工夫、買主との条件交渉を有利に運ぶコツなど、家を売るための基礎知識を持つことはとても大切です。

家を売る理由は、相続や転勤、結婚、離婚、介護、両親や子供との同居などさまざまですが、マンションや一戸建て、土地を売りたいときは住宅の売買実績が多い不動産屋を選び、ビルを売りたいときはビルの売買実績が多い不動産屋を選びましょう。

初めて家を売るときは、家を売る経験や情報があまりなく、不安に思うこともあるかもしれませんが、家の売買は大きな金額が動くビジネスですので、家を高く売るために必要な知識や情報を集めまして、売主が納得する売却価格で家を高く売りましょう。

これから家を売りたい皆さまにとって、当サイト「家を売るStyle」がお役に立てれば幸いです。